วันนี้เราอย ากที่จะนำเสนอความรู้เกี่ยวกับการครอบครองที่ดิน เพื่อผลประโยชน์ของเพื่อนๆ เอง กับบทความ คน มีที่ดินครอบครองควรรู้ สีตราครุฑมีความหมาย ก่อนซื้ อข าย ควรรู้ให้ดี ไปดูกันว่าทำไมสีตราครุฑถึงมีความแตกต่างกัน และทำไมถึงควรดูสีตราครุฑให้ดีก่อนการซื้ อข าย
สำหรับใครที่เป็น มือใหม่ที่ต้องการจะซื้ อข ายที่ดิน หรือใครที่กำลังจะรับช่วงต่อรับมรดกจากทางบ้านควรจะมีความรู้ด้านนี้ติดตัวไว้ เผื่อในกรณีที่มีความจำเป็นต้องซื้ อข ายที่ดินจะได้มีความมั่นใจและรู้ทันคนอื่นเขาด้วย
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงก ร ร มสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออ กให้ต ามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอ กจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ‘ได้ทำประโยชน์แล้ว’ ซึ่งออ กให้ต ามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีก ร รมสิทธิ์เช่นกัน
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่ างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับท รั พ ย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โดยโฉนดที่ดินต ามกฎหมายบ้านเรานั้น มีหลากหล าย ประเภท
มีทั้งที่สามารถซื้ อข ายได้และซื้ อข ายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนก ร ร มสิทธิ์ได้ หรือบางอย่ างเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิการทำมาหากินเท่านั้น และวิธีการสังเกตุนั่นก็คือ ดูที่สีของตราครุฑที่อยู่บนโฉนด ซึ่งมีความหมายแตกต่างกันดังที่เราได้นำมาฝากต่อไปนี้
ครุฑสีดำ
คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จำง่าย ๆ ว่า 2 อันนี้ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือรับรอง เพื่อแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่ างเป็นทางการ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จะซื้ อข ายต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน
ครุฑสีเขียว
คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 ก. ซึ่งออ กในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นหลักแหล่ง คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้ อข าย จำนองธนาคารได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต
ครุฑสีแดง
คือ โฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกสารแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถซื้ อข ายและโอนได้ถูกต้องต ามกฎหมาย โฉนดที่ดินที่มีครอบครองกันเกือบทั้งหมดก็เป็นครุฑแดงตัวนี้ โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง ส่วนโฉนดหลังแดงจะเป็นเอกสาร น.ส.4 ซึ่งจะระบุด้านหลังโฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี
ใบจอง ( น.ส. ๒ )
คือ หนังสือที่ทางราชการออ กให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่ วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออ กให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินต ามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ สำหรับผู้ที่มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖ เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่ างน้อยร้อยละ ๗๕
ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอ ดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ต ามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้น มาขอออ กหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ( น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข ) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนต ามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
แต่ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดิน มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อ กัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐต ามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง
สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อ กันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้ก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ( น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข )
ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่าน มีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรั ก ษ าให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็น มรดกที่มีค่าให้แก่ทาย าทของท่านต่อไป
ที่มา กรมที่ดิน, Postsod
